Interview mit Christopher P. Koch, Geschäftsführer der Nox Capital Fund Management & Advisory GmbH und Partner bei Nox Capital

Erschienen am 18.11.2021 im DEAL MAGAZIN.

Die Nox Capital Group aus Berlin ist ein international tätiger Spezialist für Wohnimmobilien, der den Nox Core RE Fund SICAV-SIF und Up2 Nox German RE Fund berät. Das Unternehmen deckt neben der institutionellen Anlageberatung auch die komplette Bewirtschaftungskette des Asset Managements ab und bietet seinen Kunden exzellenten Marktzugang sowie State-of-the-Art Bestandsoptimierung. So hat Nox Capital bereits mehr als 2.000 Transaktionen über alle Anlageklassen deutschlandweit durchgeführt, der gehaltene Eigenbestand liegt bei über 1,4 Mrd. Euro.

DEAL-Magazin Chefredakteur Bernd Eger sprach mit Christopher P. Koch, dem Geschäftsführer der Nox Capital Fund Management & Advisory GmbH und Partner bei Nox Capital über das bisher eher „leise aufgetretene“ Unternehmen und deren Positionierung am Markt.

Mit dem Stattfinden der Expo Real scheinte ein Stück Normalität in die Immobilienbranche zurückzukehren.

Christopher P. Koch: Wir sind sehr erleichtert, dass diese für die deutsche Immobilienbranche so wichtige Veranstaltung dieses Jahr stattfinden konnte, und haben uns über die Treffen mit Branchenvertretern, Experten und Investoren gefreut. Investitionen in Immobilien ist immer noch ein Geschäft, das auf Vertrauen basiert. Nox Capital betreut viele institutionelle Investoren und Family Offices. Für uns ist der direkte persönliche Austausch unersetzbar.

Nox Capital ist für viele Leser noch wenig bekannt. Sind Sie ein neuer Akteur am Immobilienmarkt.

Christopher P. Koch: Das liegt vermutlich daran, dass wir in der Vergangenheit absichtlich einen sehr leisen Auftritt gewählt haben. Uns ist Vertraulichkeit und Reputation sehr wichtig. Da wir seit geraumer Zeit auch Dritte zu gemeinsamen Investitionen einladen, haben wir uns ein Stück weit nach außen geöffnet. Die Unternehmensgruppe gehört mittlerweile zu den größten inhabergeführten Bestandsimmobilien-Unternehmen in Deutschland. Das Team ist teils seit mehr als 25 Jahren am Markt aktiv.

Wir verstehen uns als Spürnasen und Spezialisten für Wohnimmobilien (insbesondere Bestandsimmobilien) in großen und mittleren deutschen Städten. Hierbei bilden wir die komplette Bewirtschaftungskette ab. Von der Akquise über Transaktionsmanagement, Fondsmanagement, Asset Management und Bestandsentwicklung bis hin zum Verkauf.

Unser Track Record umfasst mehr als 2.000 Transaktionen und ca. 3 Mrd. Euro Transaktionsvolumen über alle Anlageklassen deutschlandweit, 1,2 Mrd. Euro Ankaufs- und Verkaufsvolumen im Investment Management sowie einen aktuell gehaltenen Eigenbestand von über 1,4 Mrd. Euro.

Pandemie, Zinspolitik, Anlagedruck, Materialknappheit beim Bau, Klimakrise: All das sind Themen, die auch die Immobilienbranche derzeit in Atem halten. Sie und Ihre Kunden setzen stark auf Wohnimmobilien. Hat sich Ihr Kerngeschäft in den vergangenen 1,5 Jahren verändert? Hat Nox Capital seine Strategie verändert?

Christopher P. Koch: Wir sind bereits seit mehr als 25 Jahren am Immobilienmarkt aktiv. In den letzten Jahrzehnten haben wir verschiedenste Entwicklungen erlebt und unsere Investitionen stets gut durch diese Herausforderungen navigiert. Aufgrund unserer Erfolge wurden wir immer wieder von anderen Investoren bezüglich Kooperationen angesprochen. Nach längeren Überlegungen haben wir uns daher dazu entschieden, auch Dritte zu gemeinsamen Investitionen einzuladen. So ist der FondsmanagementBereich entstanden.

Für uns ist der Aufschwung des deutschen Wohnimmobilienmarktes ungebrochen. Für unser bestehendes Portfolio sehen wir eine starke Nachfrage. Gleichzeitig haben wir aufgrund unseres Marktzugangs eine vollgefüllte Pipeline mit attraktiven Investitionsmöglichkeiten.

Unser Geschäftsmodell mit Fokus auf Wohnimmobilien hat sich nicht grundlegend verändert und zahlt sich in der jetzigen Situation umso mehr aus – nicht nur, weil wir in der Lage sind, mit unseren Investitionen neben soliden Renditen u.a. Inflationsschutz zu bieten. Außerdem ist unser Portfolio ausreichend diversifiziert. Bei unseren Anlageentscheidungen spielen aktuelle Fokusthemen ebenfalls eine wichtige Rolle, z.B. ESG und Nachhaltigkeit.

Wir agieren stets vorausschauend und berücksichtigen die absehbaren Entwicklungen in unserer Anlagestrategie. Unsere Produkte decken sich mit dem Anforderungsprofil von institutionellen Investoren und semi-professionellen Anlegern. Risikomanagement und Berichtswesen haben folglich einen hohen Stellenwert.

Allerdings achten wir heutzutage beim Erwerb von Immobilien noch stärker auf günstige Einstiegspreise, solide Cashflows, Drittverwendungsmöglichkeiten und ESG-Risiken. So haben wir stets Sicherheitsmargen.

Wo liegen denn aus Ihrer Sicht aktuell die größten Chancen für Ihre Kunden?

Christopher P. Koch: Wohnimmobilien in Deutschland sind sehr stark nachgefragt. Deutschland ist zurzeit die größte und wahrscheinlich stabilste Volkswirtschaft in Europa. Wohnimmobilien sind zudem eine sehr resiliente Anlageklasse – Stichwort: „Betongold“. In ungewissen Zeiten ist diese Kombination für risikobewusste Anleger nahezu unschlagbar. Unsere Kunden können aufgrund von smarter Akquise und aktiver Bewirtschaftung eine attraktive Ausschüttungsrendite – Ziel sind je nach Produkt durchschnittlich 3,25-4.0% p.a. über 10 Jahre – mit interessanter Gesamtrendite – Ziel sind je nach Produkt durchschnittlich 5,0-8.0% IRR über 10 Jahre – erwarten. Allgemein soll die konservative Anlagestrategie stets den Werterhalt des eingesetzten Kapitals sichern, selbst in unsicheren Zeiten. Das Risiko-RenditeProfil erachten wir daher als sehr gut.

Welche Arten von Immobilien bieten Ihres Erachtens aktuell die größten Renditechancen?

Christopher P. Koch: Wir fokussieren uns auf Bestandsimmobilien, da die Preise im Neubau mit einem Faktor von durchschnittlich 34,2-fach laut BNP Paribas Real Estate in den A-Städten bereits sehr hoch sind. Gleichzeitig ist man weniger von der Materialknappheit betroffen, kann einen sicheren Kapitalabruf kalkulieren, hat keine Baurisiken und gleich ab Einstieg stetige Mieteinnahmen.

Wir bevorzugen mehrheitlich wohnwirtschaftlich genutzte Renditeimmobilien bzw. Zinshäuser in zentrumsnahen Lagen innerhalb der Städte oder Lagen mit guter Anbindung, entweder im direkten Speckgürtel von Großstädten oder dynamischen Märkten, z.B. Universitätsstädten.

Gewerbeeinheiten sind für uns nur akzeptabel, wenn sie verhältnismäßig hohe und solide Cashflows generieren, z.B. Wohnanlagen mit geringem Gewerbeanteil, Wohn und Geschäftshäuser, ausgewählte Projekte im Bereich Studentenwohnen und Drittverwendungsmöglichkeiten bieten. Darüber hinaus streben wir stets das Erzielen von Wertzuwächsen und Heben von stillen Reserven durch aktives Asset Management und Repositionierung an.

Außerdem rückt der Immobiliensektor immer mehr in den Blickwinkel von Umweltschützern. Wie setzen Sie dieses Thema um?

Christopher P. Koch: Wir nehmen Klimaschutz sehr ernst. Denn laut BMU entfallen ca. 16% der Treibhausgasemissionen in Deutschland auf den Gebäudesektor. Sprich: Hier können wir einen wirklichen Unterschied machen. Wir achten schon seit langer Zeit auf die Einhaltung von ESG-Kriterien, d.h. klimafreundliches Bauen, energetisches Sanieren und umweltverträgliches Immobilienmanagement nehmen in unserem Geschäftsmodell einen wichtigen Bereich ein. Davon profitieren unsere Kunden, Mieter, Partner und weiteren Stakeholder gleichermaßen. Dabei ist eines zu beachten: ESG liegt zwar im Trend – dennoch ist die Regulatorik und Umsetzung noch nicht vollständig ausgereift.

Die Transparenzvorschriften werden derzeit weiter konkretisiert. Das sorgt zumindest im Fondsbereich für höhere Klarheit und Vergleichbarkeit. Daher streben wir für unsere Fonds eine Einhaltung der Nachhaltigkeitsanforderungen nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung an.

Das Statistische Bundesamt hat vor kurzem eine Inflation von 4,5% in Deutschland bekannt gegeben. Wie gehen Sie damit um?

Christopher P. Koch: Inflationsschutz hat jetzt Priorität. Wir setzen klar auf Wohnimmobilien. Denn Sachwerte bieten in einer solchen Situation erwiesenermaßen die meiste Sicherheit. Unseres Erachtens haben Wohnimmobilien in diesem Marktumfeld das beste Risiko-Rendite-Profil. Gemessen am Mietpreisindex sind die Wohnungsmieten in Deutschland seit 2005 ungefähr synchron zum Verbraucherpreisindex verlaufen. Bei steigender Inflation steigen also auch die Mieteinnahmen. Zudem bieten bestimmte Objekte nicht nur langfristig sichere Mieteinnahmen, sondern zugleich das Potenzial die Rendite durch Renovierung, Neupositionierung oder Umnutzung zu erhöhen.

Apropos Fonds: Sie haben Anfang des Jahres einen Immobilienfonds auf den Markt gebracht und konnten kurz darauf die erste Transaktion des Fonds vermelden. Können Sie uns die Hintergründe erläutern?

Christopher P. Koch: Wohnimmobilien sind momentan sehr gefragt. Jedoch haben nicht viele einen guten Zugang zu attraktiven Investitionsmöglichkeiten. Der Anlagedruck der institutionellen Investoren, an die sich der Nox Core RE Fund richtet, ist hoch. Der Fokus liegt auf deutsche Wohnimmobilien als solide Kapitalanlage mit attraktiven Ausschüttungsrenditen, also ein Core-Investitionsansatz. Unser Produkt deckt diese Anforderungen ideal ab. Nur wenige Wochen nach dem Start konnten wir bereits die erste Transaktion in Höhe von 20 Mio. Euro vermelden. Dabei handelt es sich um 15 Liegenschaften mit rund 180 Einheiten in drei verschiedenen Bundesländern. Die Transaktion wurde unter anderem mit den Eigenmitteln der Initiatoren finanziert und bildet somit nicht nur ein erstes Seed-Portfolio, sondern stellt auch ein starkes Commitment der Initiatoren dar.

Werden Sie Ihre Aktivitäten im Fondsbereich ausweiten?

Christopher P. Koch: Wir werden in Kürze einen zweiten Fonds auflegen, der sich jedoch auf eine bestimmte Nische des Marktes fokussieren wird. Der Up2 Nox German Real Estate Fund I verfolgt eine „Manage-to-Core“-Strategie. Im Fokus stehen hier Investitionen in sowohl wohnwirtschaftlich als auch gewerblich genutzte Bestandsimmobilien an ausgewählten deutschen Standorten. Durch aktives Asset Management sollen Wertzuwächse erzielt und stille Reserven gehoben werden. Mit diesem Core Plus / Value Add-Ansatz richtet sich der Fonds vornehmlich an renditeorientierte Investoren. Zudem sind mittelfristig weitere, ergänzende Produkte geplant.

Warum können Ihre Kunden nachts ruhig schlafen?

Christopher P. Koch: Zum einen hat sich die Asset-Klasse Wohnimmobilien in den letzten Monaten als sehr resilient erwiesen. Zum anderen bietet sie zukünftig einen gewissen Schutz vor Inflation. Wie in der Vergangenheit bewiesen, können wir durch langjährige Erfahrung, exzellenten Marktzugang zu Immobilien in attraktiven Lagen, Gespür für gute Investitionen und Verhandlungsgeschick, für unsere Kunden die attraktivsten Investitionsmöglichkeiten auswählen.Mit unseren Investitionen streben wir einen Werterhalt des eingesetzten Kapitals an. Wobei gleichzeitig durch aktives Asset Management eine solide Ausschüttungs- sowie Gesamtrendite erwirtschaftet werden soll. Hierbei achten wir stets auch auf ESG-Kriterien. Details zum Fonds

Der Nox Core RE Fund SICAV-SIF verfolgt im Rahmen seiner „Buy-and-Hold“-Strategie einen konservativen Werterhaltungsansatz und konzentriert sich auf Investitionen in mehrheitlich wohnwirtschaftlich genutzte Renditeimmobilien in zentrumsnahen Lagen. Der regionale Fokus liegt dabei auf großen und mittleren deutschen Städten mit guter Infrastruktur und einem überdurchschnittlichen Wirtschaftsund Bevölkerungswachstum in den Top-15-Metropolregionen. Im Rahmen der konservativen Anlagestrategie strebt der Fonds langfristig eine jährliche Ausschüttungsrendite in Höhe von durchschnittlich ca. 3,5-4,0 % p.a. bei einer Gesamtrendite (IRR) von durchschnittlich ca. 5,0-7,0 % p.a. über 10 Jahre an.

Dem Immobilienfonds steht bereits zum Anfang ein attraktives über 300 Mio. Euro großes Startportfolio an Wohnimmobilien sowie eine signifikante Deal Pipeline zur Verfügung. Ziel des Fonds ist der Aufbau eines breit nach Regionen und Objekten diversifizierten Portfolios.

Christopher P. Koch ist Geschäftsführer der Nox Capital Fund Management & Advisory GmbH und Partner bei Nox Capital.